商业地产市场发展报告

根据最新行业研究显示，预计2025年我国宏观经济将保持平稳运行态势。然而，当前国内供需矛盾依然存在，商业地产市场整体呈现供强需弱的局面。从企业经营情况来看，百强代表企业主要采取轻资产输出模式拓展业务，并聚焦于提升运营效率和质量。尽管部分头部企业在项目出租率和租金收入方面维持稳定，但行业整体仍面临较大经营压力。

中指研究院作为专业研究机构，在2026年启动了"中国商业地产百强企业研究"项目。这项研究旨在识别行业内综合实力突出、经营稳健且运营能力卓越的企业群体。通过准确把握市场发展现状与未来趋势，引导相关企业在提升经营管理水平方面持续发力，从而推动整个商业地产行业实现平稳健康发展。

从规模表现来看，当前商业地产市场已进入存量时代，企业拓展策略趋于保守。2025年，百强代表企业的经营性物业持有及运营面积增速继续放缓，租金及相关运营收入也出现了增长停滞甚至下降的趋势。在区域布局方面，企业普遍倾向于在高能级城市集中资源，当年新开业的购物中心中有超过六成位于一、二线城市。

从成长性分析，行业正从规模扩张转向存量精耕模式。商业地产百强代表企业在拿地开发方面的态度普遍谨慎，更多采取轻资产模式作为主要拓展手段。同时，部分企业通过出售商办项目来优化资产负债结构，进一步聚焦核心运营能力的建设。

在经营质量方面，当前商业地产市场需求仍然偏弱，百强代表企业的重点项目平均出租率出现小幅下降。针对零售商业领域，企业主要从空间调整、精准招商、会员发展和数字化赋能等多方面协同发力，以稳定客流并促进增长；而在办公物业领域，则通过构建产业生态和服务升级来应对租金下行与需求疲软带来的压力。

就融资能力而言，存量资产的盘活推动了资产证券化产品的发行量增加。2025年，房地产相关企业发行的CMBS/CMBN以及持有型不动产ABS产品金额同比增幅超过五成。消费基础设施REITs市场持续扩大，当年共有5只此类产品首发上市；同时，商业不动产REITs试点也在2025年启动，帮助企业逐步建立"投融管退"的完整闭环。

从发展趋势来看，商业地产行业正面临多重机遇：消费场景升级、存量商办资产盘活以及商业不动产REITs扩围等。这些变化促使行业发展重心逐渐向"提质增效"转移。在商业场景端，零售商业加速引入体验式业态和品牌旗舰店，整合文旅资源与入境消费需求，致力于打造商旅文体健综合体及国潮购物地标；存量盘活方面，业态兼容转换与自持商办"松绑"等政策为低效资产的改造与功能提升释放了空间。在资本循环端，公募REITs向商业不动产领域扩展，为企业提供了资产证券化和权益型融资的新路径，倒逼企业强化运营能力并提升项目经营绩效，利用金融工具优化资产负债结构，推动行业整体向资产管理方向转型。

展望2026年，在扩内需、提振消费政策的持续发力下，消费市场有望保持稳步增长。但短期内商铺及写字楼市场仍将面临供给过剩和租金下行的压力。面对存量竞争加剧和消费需求日益多元化的挑战，企业需要将提升运营水平和资产管理能力作为核心任务，在稳健经营的基础上把握不动产金融机遇，实现可持续发展。